LMNP au régime réel ou micro-BIC : le bon calcul pour 2026

La loi de finances 2026 a réécrit les règles du Loueur en Meublé Non Professionnel. Plafond micro-BIC abaissé à 77 700 € (au lieu de 188 700 €), abattement passé de 71 % à 50 %. Le calcul d'avant n'est plus le bon. Comparatif sur un cas réel.

Le cas type : T2 à Serris, 24 000 € de revenus locatifs annuels

Notre exemple : Marie possède un T2 à Serris loué en Airbnb. 24 000 € de loyers perçus en 2026, 3 600 € de commission conciergerie (15 %), 1 200 € de charges (copro, taxe foncière, assurance PNO), 800 € de petites réparations.

Option A : Micro-BIC (le régime simplifié)

Abattement forfaitaire de 50 % : revenu imposable = 12 000 €. Imposé à votre tranche marginale (souvent 30 %) + prélèvements sociaux 17,2 %. Impôt total ≈ 5 664 €. Net dans la poche après impôts : ~ 18 336 €.

Avantages : zéro paperasse, déclaration en 2 lignes sur l'impôt sur le revenu. Inconvénients : on ne déduit aucune charge réelle, l'abattement est forfaitaire.

Option B : Régime réel (LMNP réel)

On déduit toutes les charges réelles + on amortit le bien et le mobilier. Sur un T2 acheté 250 000 € : amortissement annuel d'environ 6 000 €. Charges déductibles : 3 600 € (commission) + 1 200 € (charges) + 800 € (réparations) + 6 000 € (amortissement) = 11 600 €. Revenu imposable = 24 000 - 11 600 = 12 400 €. Impôt total ≈ 5 853 €.

Mais surtout : grâce aux amortissements non déduits cette année, on peut générer un déficit reportable sur 10 ans. Concrètement, dans la majorité des cas, le résultat fiscal est proche de zéro pendant 8 à 12 ans.

Le vrai gagnant en 2026 : le régime réel

Sur un horizon 10 ans, l'écart entre micro-BIC et régime réel sur ce cas type dépasse 25 000 € en faveur du réel. La complexité est compensée par un expert-comptable LMNP (450 à 700 €/an), qui reste très rentable.

Quand garder le micro-BIC ?

- Si le bien est entièrement amorti (acheté il y a 25+ ans)
- Si vous louez moins de 6 mois/an
- Si votre tranche marginale d'impôt est faible (0 % ou 11 %)
- Si vous voulez vraiment zéro paperasse

Et la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ?

Souvent oubliée : la CFE s'applique aux LMNP dès le premier euro de revenu meublé. Comptez 250 à 600 €/an selon la commune. Bonne nouvelle : déductible en régime réel.

Action concrète

Si vous êtes en micro-BIC en 2026 avec plus de 18 000 € de revenus locatifs, il y a 80 % de chances que le régime réel soit plus rentable. Faites le calcul dès cette année — le choix est valable 2 ans avant changement possible.