LMNP et meublé de tourisme : régime réel ou micro-BIC en 2026 ?

La fiscalité de la location meublée de tourisme a beaucoup changé en peu de temps. Entre la loi Le Meur de novembre 2024 et la loi de finances pour 2025, les règles qui s’appliquaient encore il y a deux ans ne sont plus les bonnes. Voici l’essentiel pour un propriétaire qui loue en courte durée autour de Disneyland Paris.

Cet article donne des repères généraux. Il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, qui tiendra compte de votre situation complète.

Ce qui a changé avec la loi Le Meur

Depuis les revenus perçus en 2025 (déclarés en 2026), le régime micro-BIC est beaucoup moins favorable aux meublés de tourisme non classés :

Type de location	Plafond micro-BIC	Abattement forfaitaire
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	30 %
Meublé de tourisme classé	77 700 €	50 %
Location meublée classique (longue durée)	77 700 €	50 %

Au-delà du plafond, vous passez automatiquement au régime réel.

Le micro-BIC : simple, mais moins intéressant

En micro-BIC, vous déclarez vos recettes et l’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges. Avec 30 % seulement pour un meublé non classé, ce forfait est souvent inférieur aux charges réelles d’une location courte durée (commission de conciergerie, énergie, internet, consommables, assurance, taxe foncière, CFE).

Avantage : aucune comptabilité. Inconvénient : vous êtes imposé sur 70 % de vos recettes, quelles que soient vos dépenses réelles.

Le régime réel : plus de démarches, souvent plus avantageux

Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et vous pouvez amortir le logement (hors terrain) et le mobilier. Dans de nombreux cas, cela permet de réduire fortement, voire d’annuler, le résultat imposable pendant plusieurs années.

Quelques règles à connaître :

• les amortissements ne peuvent pas créer un déficit : la part non utilisée est reportée sans limite de durée sur les années suivantes ;
• la tenue d’une comptabilité est obligatoire, ce qui justifie généralement de passer par un expert-comptable spécialisé en LMNP.

Attention à la revente : la réintégration des amortissements

Depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes intervenues à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sur le bâti viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Autrement dit, la plus-value imposable à la revente est plus élevée qu’avant.

Les amortissements sur le mobilier ne sont pas concernés, et les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer. Cette règle ne rend pas le régime réel inintéressant, mais elle doit être intégrée dans votre calcul si vous prévoyez de revendre.

Et le classement en meublé de tourisme ?

Faire classer son logement (de 1 à 5 étoiles) par un organisme accrédité permet de revenir à un plafond de 77 700 € et à un abattement de 50 % en micro-BIC. C’est une option à étudier si vous souhaitez rester au micro-BIC, et le classement peut aussi rassurer les voyageurs.

Comment choisir ?

Votre situation	Piste à étudier
Petites recettes, peu de charges, besoin de simplicité	Micro-BIC (éventuellement avec classement)
Recettes supérieures à 15 000 € en non classé	Régime réel (obligatoire)
Bien acheté récemment, charges et crédit importants	Régime réel, généralement plus avantageux
Revente envisagée à court terme	Faire chiffrer l’impact de la réintégration des amortissements

N’oubliez pas les obligations déclaratives

Depuis la loi Le Meur, tout meublé de tourisme doit être déclaré et afficher un numéro d’enregistrement sur ses annonces. Pensez aussi à la CFE (cotisation foncière des entreprises), due en principe par les loueurs en meublé, et à la taxe de séjour, généralement collectée par les plateformes.

En résumé

Pour un Airbnb non classé autour de Disneyland Paris, le micro-BIC n’est plus le choix par défaut. Faites comparer les deux régimes par un expert-comptable avec vos chiffres réels.

De notre côté, nous vous fournissons chaque mois un reporting clair de vos revenus et de vos frais, qui facilite grandement ce travail. Découvrez nos tarifs ou demandez un audit gratuit.

Sources : Smartloc — seuils micro-BIC, JeDéclareMonMeublé — LMNP 2025, Meilleurtaux — amortissements réintégrés.